Supraetajare – Legislatie / Regim tehnic / Structura de costuri 16.05.2018
Mentionam ca arhitectul acestei constructii prezentate sub denumirea “SUPRAINALTARE, RECOMPARTIMENTARE, MODIFICARI INTERIOARE, REABILITARE TERMICA, SCHIMBARE INSTALATII SI IMPREJMUIRE”, este Arh. Iulia Nicolae, societatea Velumarhitectura, avand adresa de e-mail: velum.arhitectura@gmail.com, nr. tel: 0736 570 425 si toate drepturile de autor asupra proiectului ii apartin.
Zilele trecute am primit un set de întrebări scurte pe domeniul nostru din Facebook:
“Peste o casă veche, vreau să ridic etaj. Se poate proiect și lucrare? Preț?
Aproximativ 90 metri pătrați.”
Deși întrebările sunt scurte și concise, răspunsurile nu sunt la fel de simple, și nu pot fi atât de scurte. De accea ne-am gândit să descriem cadrul, de la general la particular, prin care poate fi abordată supraetajarea unui imobil.
Vom reveni la ceea ce se poate numi “interviul clientului” puțin mai tarziu, pe speța de mai sus.
Până atunci vă propunem o abordare complexă a acestui domeniu al extinderii unui imobil prin supraetajare.
Sunt câteva capitole pe care le vom aborda în ordine:
1. Legislatie
Domeniul supraetajărilor este reglementat în primul rând de legea 50/1991. Vom face referire la forma sintetică (revizuită și adăugită) pentru data de 19.01.2018., pe care o și atasăm.
În Art.2.4. se menționează “se pot emite autorizaţii de construire şi fără documentaţii de amenajare a teritoriului şi de urbanism aprobate, pentru: a1) lucrări de supraetajare a clădirilor cu încă un nivel, o singură dată, în suprafaţă de maximum 20% din suprafaţa construită desfăşurată a clădirilor, cu condiţia situării acestora în afara zonelor construite protejate sau a zonelor de protecţie a monumentelor, după caz.”
Coroborând Art.2.4. a1) cu Art.2.4.a2), unde se menționează că se pot emite autorizații de construire pentru ” lucrări de extindere a clădirilor sociale, de învăţământ, de sănătate, de cultură şi administrative aparţinând domeniului public şi privat al statului şi unităţilor administrativ-teritoriale, dacă extinderea se încadrează în prevederile regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general – PUG sau planului urbanistic zonal – PUZ, aprobat, în vigoare” putem trage urmatoarea concluzie: supraetajarea în limita a 20% din suprafața construită desfășurată se referă la clădirile de locuit.
Un caz particular al supraetajărilor poate fi considerat varianta executării lucrărilor de construire în mod etapizat.
În sensul că pentru o construcție nouă, încă de la faza de proiectare, este abordată o strategie de dezvoltare a imobilului din considerente logistice sau mai degrabă financiare, sau de un plan de dezvoltare, de exemplu planificarea familială, sau a afacerii. Însă aici toate detaliile sunt stabilite încă din faza de proiectare: soluția tehnică, structura, materialele de construcție, partiul arhitectural, cuprinzand funcțiuni, suprafețe, volumetrii, culori.
După cum știți se stabilește o perioadă privind valabilitatea autorizației de construire. Acesta se poate prelungi,în anumite condiții, și mă refer aici, la aprobarea proiectului “in integrum”. Deci aceste detalii nu se pot schimba.
Modelare 3D a structurii metalice usoare folosita pentru supraetajare
2. Regim tehnic
Nici în cazul supraetajării, să o numim “ocazională”, nu putem face chiar tot ce ne dorim. Dincolo de respectarea regimului de autorizare de construire, avem prevederile Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții.
La art. 5 se menționează: Pentru obținerea unor construcții de calitate corespunzătoare sunt obligatorii realizarea și menținerea, pe întreaga durată de existență a construcțiilor, a următoarelor cerințe:
a) rezistență și stabilitate;
b) siguranță în exploatare;
c) siguranță la foc;
d) igienă, sănătatea oamenilor, refacerea și protecția mediului;
e) izolație termică, hidrofugă și economie de energie;
f) protecție împotriva zgomotului.
La Art. 6 observăm: Obligațiile prevăzute la articolul precedent revin factorilor implicați în conceperea, realizarea și exploatarea construcțiilor, precum și în postutilizarea lor, potrivit responsabilităților fiecăruia.
Acești factori sunt: investitorii, cercetătorii, proiectanții, verificatorii de proiecte, fabricanții și furnizorii de produse pentru construcții, executanții, proprietarii, utilizatorii, responsabilii tehnici cu execuția, experții tehnici, precum și autoritățile publice și asociațiile profesionale de profil.
Cu alte cuvinte pentru un imobil vechi prima condiție devine “capabilitatea structurală”. Acesta trebuie sa fie apt să susțină din punct de vedere structural supraetajarea.
Fotografii din timpul executiei realizate de la nivelul strazii
Un caz particular ar fi că însuși solul trebuie să fie capabil, să susțină această extindere, sau daca nu există această capabilitate vor trebui realziate lucrări suplimentare de consolidare.
Pe de altă parte modul și materialele din care este realizată construcția trebuie să permită supraetajarea, să permită joncționarea, legarea rigidă, a celor două structuri. Aceste structuri trebuie sa fie compatibile.
De exemplu: dacă avem o casa din chirpici sau din paiantă, nu putem să propunem o supraetajare.
Un alt exemplu: în situația unei case din lemn, noua structură nu ar putea fi din beton armat. Dar chiar dacă există unele limitări, pot exista soluții. Acestea pot fi amănunțite de la caz la caz, numai pe baza unei expertize tehnice. Expertul, în baza a ceea ce expertizează, poate recomanda soluția sauț. Ulterior proiectanții vor trebui să respecte expertiza tehnică și soluțiile asigurand din proiectare rezistența și stabilitatea, precum și toate celelalte capitole menționate în lege pentru construcția nou rezultată, pe întreaga durată de existență a ei.
3. Raport pret – calitate
Pentru a angaja o oferta de preț putem aborda problema astfel:Pentru a angaja o oferta de preț putem aborda problema astfel:
• Prețul releveului (dacă acesta este necesar), Prețul expertizei tehnice structurale, prețul proiectării, prețul autorizării de construire
• Prețul consolidării pe baza expertizei și a soluției de consolidare, dacă este necesară
• Prețul supraetajării în raport de un maxim 20% din aria construită desfășurată, pe baza expertizei si a proiectului de supraetajare;
• Prețurile lucrărilor conexe, posibile: desfacerea teraselor sau acoperișului, refacerea lor totală sau parțială, conectarea cu instalațiile existente sau optimizarea acestora și echiparea tehnică a spațiilor rezultate in urma supraetajării.
Procesul de ofertare însuși este complex, dar ca orice proces poate fi detaliat și măsurabil în timp.
La acestea se pot adăuga, și o parte din ele devin obligatorii conform legislației în vigoare, costuri suplimentare ocazionate de adăugarea izolațiilor termice și hidrofuge ( în cazul în care cladirea veche nu avea termosistem), optimizarea consumurilor energetice ( desființarea sobelor și schimbarea sistemului de încălzire, schimbarea tâmplăriilor vechi din lemn cu unele contemporane cu geam termoziolant bi sau tristrat).
Așadar față de complexitatea prezentată mai sus răspunsurile la întrebările din începutul acestui articol nu sunt foarte ușor de dat, în maniera simplă cu care suntem obișnuiți pe Facebook. Dar suntem aici pentru a începe un astfel de dialog. In urma “interviului clientului” vom finalzia dialogul cu răspunsuri ferme.
Pentru a ajunge la un răspuns trebuie pornit de la ceea ce există pe amplasament și de la ceea ce este cladirea, ceea ce se dorește, mediate toate prin prisma prevederilor legale și, bineînțeles, a bugetului.
Fotografii din timpul executiei.
Echipa Romeho.ME este pregătită să ofere aceste răspunsuri prin prestația serviciilor corespunzatoare.“Interviul clientului” și “Interviul Furnizorului” se vor petrece la fața locului.
În “deschidere” este bine să aveți:
• Informații dacă clădirea dumneavoastră este sau nu într-o zona protejată
• Cartea tehnica a construcției, care, așa cum prevede Art. 17 din Legea 10/1995. Aceasta trebuie să conțină toate informațiile despre cladirea dumneavoastră: “Cartea tehnică a construcției cuprinde documentația de execuție și documente privitoare la realizarea și exploatarea acesteia. Ea se întocmește prin grija investitorului și se predă proprietarului construcției, care are obligația să o păstreze și să o completeze la zi; prevederile din cartea tehnică a construcției referitoare la exploatare sunt obligatorii pentru proprietar și utilizator”
.• Cladirea să fie vizitabilă pentru o scurtă evaluare,
• Descrierea tuturor aspirațiilor dumneavoastră cu privire la supraetajare.
După această primă întâlnire specialiștii noștrii vă pot spune care sunt șansele ca extinderea să aibe loc, care este drumul de urmat, și pe baza unor costuri medii de piață să estimeze și un cost global al supraetajarii. Ulterior va fi intocmită oferta de preț.
Arh. Viorel Plesca
Romeho.ME
